Combien puis-je emprunter avec mes revenus ?
Le calcul suit la logique d’une banque. Elle commence par fixer la mensualité maximale que vos revenus autorisent, puis en déduit, pour un taux et une durée donnés, le capital que cette mensualité peut rembourser. Le simulateur fait exactement cela, assurance comprise.
La mensualité maximale : 35 % des revenus
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un taux d’effort maximal de 35 % : l’ensemble des mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer. Les crédits en cours que vous conserverez après l’achat viennent en déduction. Les banques peuvent déroger à la règle pour une part limitée de leur production, surtout pour l’achat d’une résidence principale, mais la norme reste 35 %.
Les revenus retenus sont les salaires nets avant impôt (les banques raisonnent avant prélèvement à la source), les pensions et revenus réguliers ; les loyers perçus sont comptés à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Les primes exceptionnelles, heures supplémentaires irrégulières et allocations temporaires sont en général écartées.
Du capital à la mensualité, et retour
La mensualité d’un prêt amortissable dépend du capital, du taux et de la durée selon une formule fixe. L’assurance s’ajoute chaque mois, calculée ici sur le capital initial (mode le plus courant dans les contrats bancaires). Le simulateur inverse la formule : pour la mensualité maximale, il cherche le capital tel que remboursement + assurance = mensualité. Une durée plus longue augmente le capital empruntable, mais renchérit fortement le coût total : le tableau du détail compare 10, 15, 20, 25 ans.
Durée maximale
La même norme limite la durée à 25 ans, portée à 27 ans lorsque l’achat comporte des travaux importants ou concerne un logement neuf en l’état futur d’achèvement (différé d’amortissement).
Combien pour un revenu donné ?
Le détail pour les niveaux de revenus les plus courants — capital sur 15, 20 et 25 ans, coût total du crédit, apport à prévoir pour les frais de notaire, effet d’un crédit en cours et sensibilité au taux :
1 500 € 1 800 € 2 000 € 2 200 € 2 500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 5 000 € 6 000 € 8 000 €
Ce que ce calcul de capacité d’emprunt ne prend pas en compte
Le taux d’endettement n’est pas le seul critère : la banque regarde aussi le reste à vivre (ce qui reste après toutes les charges, rapporté au nombre de personnes), la stabilité des revenus (CDI, ancienneté, période d’essai), l’épargne résiduelle après apport et le « saut de charge » entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un dossier à 35 % avec un reste à vivre faible peut être refusé ; un dossier à 33 % avec une épargne solide passera plus facilement.
Le résultat ne tient pas compte des prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt Action Logement) qui se cumulent avec le prêt principal et augmentent le budget sans alourdir la mensualité dans les mêmes proportions, ni des frais de garantie et de dossier, ni d’un différé d’amortissement en VEFA. Le taux nominal proposé dépend enfin de votre profil et de la durée : demandez des simulations à plusieurs établissements ou à un courtier.
Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2 000 € ?
Environ 700 € de mensualité maximale, soit, sur 25 ans à 3,2 % et 0,3 % d’assurance, un capital d’un peu plus de 137 000 € sans crédit en cours. Sur 20 ans, autour de 118 000 €.
L’assurance compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le taux d’effort du HCSF inclut l’assurance emprunteur. C’est pourquoi le simulateur la déduit avant de calculer le capital : à mensualité égale, une assurance à 0,3 % réduit le capital empruntable de 4 à 5 % sur 20 ans.
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Sur 25 ans, vous empruntez environ 15 % de plus pour la même mensualité, mais le coût total du crédit augmente de moitié et le taux proposé est souvent un peu plus élevé. Choisissez la durée la plus courte compatible avec le bien visé, en gardant une marge pour les imprévus.
Quels revenus les banques prennent-elles en compte ?
Salaires nets avant impôt, pensions de retraite, pensions alimentaires reçues, revenus d’indépendant lissés sur trois ans, loyers à 70 %. Les primes sont retenues si elles sont contractuelles ou régulières sur plusieurs années. Les allocations familiales le sont parfois, jusqu’à la majorité des enfants.
Peut-on dépasser 35 % d’endettement ?
Les banques disposent d’une marge de dérogation limitée, réservée en priorité aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants, avec des revenus élevés et un reste à vivre confortable. Ce n’est pas un droit : le dossier doit être solide par ailleurs.
Pour aller plus loin
Sources officielles
- Banque de France — Haut Conseil de stabilité financière : conditions d’octroi des crédits immobiliers
- service-public.fr — Frais de notaire (à inclure dans le budget)
Les valeurs utilisées par ce simulateur sont relevées sur ces pages officielles et redatées à chaque vérification ; voir la méthode.
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