Comment fonctionne ce simulateur
Un rendement locatif se lit à trois niveaux, et c’est le troisième qui décide si l’opération est bonne. Le simulateur les calcule tous à partir du coût total de l’opération (prix, frais d’acquisition et travaux), puis ajoute la dimension qui manque à la plupart des calculs : le cash-flow mensuel, une fois la mensualité du crédit payée.
Rendement brut
Loyers annuels hors charges divisés par le coût total. C’est le chiffre des annonces ; il ne dit rien de ce qui vous restera, mais il permet de comparer rapidement deux biens.
Rendement net de charges
Les loyers sont d’abord réduits de la vacance locative (les semaines sans locataire), puis des charges que vous ne pouvez pas refacturer : part propriétaire des charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion. Le résultat est divisé par le même coût total.
Rendement net-net
On retire enfin l’impôt sur les loyers. Il dépend du régime : en location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % (jusqu’à 15 000 € de loyers) et le réel déduit les charges effectives, intérêts d’emprunt compris ; les revenus fonciers supportent l’impôt à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En meublé, le micro-BIC abat 50 % des recettes (jusqu’à 83 600 €), et le réel LMNP déduit charges, intérêts et un amortissement du bâti, estimé ici à 3,3 % par an du prix hors terrain (15 %) ; les prélèvements sociaux sont alors de 18,6 %.
Cash-flow mensuel
Revenu net après impôt divisé par douze, moins la mensualité du crédit (capital, intérêts et assurance). Un cash-flow négatif n’est pas forcément mauvais : c’est un effort d’épargne, que le remboursement du capital transforme en patrimoine. Il doit simplement être supportable.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
Le résultat décrit une année « type » : les intérêts retenus sont ceux de la première année et diminuent ensuite, les loyers et charges sont supposés stables. Il ne tient pas compte de la revalorisation du bien ni de la plus-value à la revente (voir le simulateur dédié), ni de l’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global, ni des dispositifs fiscaux particuliers (Loc’Avantages, Denormandie). En réel LMNP, l’amortissement des frais d’acquisition et du mobilier n’est pas modélisé ici ; le simulateur LMNP les détaille.
Les frais de gestion sont exprimés en pourcentage des loyers perçus. La taxe foncière et les charges de copropriété évoluent d’une année sur l’autre : prenez les derniers montants connus.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif ?
Brut, entre 4 et 6 % dans les grandes villes, 7 à 10 % dans les villes moyennes où le prix est bas mais le risque de vacance plus élevé. Net-net, au-dessus de 4 % l’opération est solide ; entre 2 et 3 %, elle repose surtout sur la revalorisation du bien.
Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?
(Loyers annuels − vacance − charges non récupérables) ÷ (prix + frais + travaux). Pour le net-net, retirez encore l’impôt sur les loyers : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue, TMI + 18,6 % en meublé.
Micro-foncier ou réel pour une location nue ?
Le micro-foncier (abattement 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers) convient aux biens payés et peu chargés. Dès que charges et intérêts dépassent 30 % des loyers, ce qui est le cas de presque tout achat à crédit, le réel est plus avantageux. L’option pour le réel engage trois ans.
Le cash-flow doit-il être positif ?
C’est l’idéal mais rare avec un apport faible et des taux à 3,2 %. Un cash-flow négatif reste acceptable s’il tient dans votre budget et que le taux d’endettement reste sous 35 % : chaque mensualité rembourse du capital.
Faut-il compter les frais de notaire dans le rendement ?
Oui : ils font partie du capital immobilisé, comme les travaux et les frais d’agence. Un rendement calculé sur le seul prix du bien surestime la rentabilité de 7 à 10 % dans l’ancien.
Sources officielles
- service-public.fr — Revenus fonciers : micro-foncier et régime réel
- service-public.fr — Location meublée : micro-BIC et réel
- service-public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
Les valeurs utilisées par ce simulateur sont relues chaque semaine sur ces pages officielles ; voir la méthode.