Ce que représentent 38 363 € de frais sur 500 000 €
À 500 000 €, 88 % du prix relève de la dernière tranche d’émoluments, facturée 0,799 % — le taux le plus faible du barème. La rémunération du notaire ne représente plus que 1,05 % du prix, contre 1,44 % sur un bien à 100 000 €.
Les frais totaux atteignent néanmoins 38 363 €, dont 32 093 € de droits et taxes. C’est aussi à partir de ce niveau que le notaire peut consentir une remise sur la part de ses émoluments correspondant aux tranches élevées — une faculté encadrée, jamais automatique, et que le simulateur ne suppose pas.
Où part chaque euro
Sur les 38 363 € versés au notaire le jour de la signature, 32 093 € sont des taxes qu’il collecte pour le compte du département, de la commune et de l’État — soit 83,65 % du total. Sa propre rémunération, les émoluments, représente 5 271 € TTC (4 392 € hors TVA à 20 %), soit 13,74 %. Les 1 000 € restants remboursent les débours : documents d’urbanisme, cadastre, états hypothécaires, publication de l’acte. Le calcul complet poste par poste est détaillé sur la page frais de notaire.
Déduire le mobilier : 738 € d’économie
Les meubles laissés par le vendeur ne sont pas soumis aux droits de mutation. Sur un achat à 500 000 €, retirer 10 000 € de mobilier de l’assiette ramène les frais de 38 363 € à 37 625 €, soit 738 € de gagné. La liste doit être détaillée, valorisée pièce par pièce à la valeur d’occasion et annexée au compromis puis à l’acte : une surestimation expose à un redressement. Le montant retenu ici est une hypothèse de travail, pas un barème.
Financer un achat à 500 000 €
Les frais d’acquisition ne sont pas couverts par le prêt : la banque finance le bien, pas les taxes. Ils constituent donc l’apport minimal, soit 38 363 € à sortir le jour de la signature. Pour les 500 000 € restants, à 3,2 % nominal et 0,3 % d’assurance :
| Durée | Mensualité | Revenus nets nécessaires | Coût total du crédit |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 2 900 € | 8 285 € | 195 952 € |
| 25 ans | 2 503 € | 7 152 € | 250 935 € |
Les revenus nécessaires correspondent au plafond de 35 % de taux d’effort recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière, sans autre crédit en cours. Pour tenir compte de vos revenus réels et de vos crédits existants : capacité d’emprunt et taux d’endettement.
Le détail des émoluments sur 500 000 €
| Tranche de prix | Taux HT | Émoluments HT |
|---|---|---|
| de 0 € à 6 500 € | 3,87 % | 251,55 € |
| de 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | 167,58 € |
| de 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 3 515,60 € |
| Total HT | — | 4 392,25 € |
| TVA 20 % | — | 878,45 € |
| Total TTC | — | 5 270,70 € |
Le barème est dégressif : plus le prix monte, plus la part qui relève de la dernière tranche — 0,799 % au-delà de 60 000 €, le taux le plus faible — devient dominante. À 500 000 €, elle représente 88 % du prix, et c’est la seule part sur laquelle le notaire peut consentir une remise.
Questions fréquentes sur un achat à 500 000 €
Quels frais de notaire pour un bien à 500 000 € ?
38 363 € au taux majoré, soit 7,67 % du prix, dont 32 093 € de droits et taxes et 5 271 € d’émoluments TTC. Dans le neuf, 10 346 €.
Peut-on obtenir une remise sur les émoluments à ce niveau de prix ?
Oui, c’est à partir de 60 000 € que le notaire peut consentir une remise sur la part de ses émoluments correspondant à la tranche supérieure, facturée 0,799 %. La remise est encadrée par décret, plafonnée, et doit être appliquée à tous les clients dans les mêmes conditions. Le simulateur ne la suppose pas : le résultat affiché est le tarif plein.
Combien économise-t-on en déduisant le mobilier ?
738 € pour 10 000 € de meubles retirés de l’assiette. La liste doit être détaillée, valorisée pièce par pièce à la valeur d’occasion, et annexée au compromis puis à l’acte. Une surestimation expose à un redressement fiscal.
Méthode
Droits de mutation au taux départemental majoré (6,3185 %) ou standard (5,80665 %) dans l’ancien, taxe de publicité foncière (0,715 %) dans le neuf ; émoluments par tranches au tarif réglementé, TVA à 20 % ; contribution de sécurité immobilière 0,1 % ; débours forfaitaires 1 000 €. La faculté de majoration départementale est ouverte jusqu’au 31/03/2028. Estimation à quelques dizaines d’euros près selon les débours réels du dossier — le décompte du notaire fait foi. Méthode complète.
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