Ce que représentent 60 495 € de frais sur 800 000 €
À 800 000 €, les frais d’acquisition (60 495 €) équivalent à un studio dans une ville moyenne. 51 348 € de droits et taxes, 8 147 € d’émoluments TTC, 1 000 € de débours.
La déduction du mobilier prend tout son sens : 15 000 € retirés de l’assiette font gagner 1 107 €. Sur les biens de ce niveau, les meubles réellement laissés par le vendeur (cuisine, dressings, électroménager haut de gamme) justifient souvent une liste substantielle — à condition qu’elle soit détaillée, valorisée pièce par pièce et annexée au compromis.
Où part chaque euro
Sur les 60 495 € versés au notaire le jour de la signature, 51 348 € sont des taxes qu’il collecte pour le compte du département, de la commune et de l’État — soit 84,88 % du total. Sa propre rémunération, les émoluments, représente 8 147 € TTC (6 789 € hors TVA à 20 %), soit 13,47 %. Les 1 000 € restants remboursent les débours : documents d’urbanisme, cadastre, états hypothécaires, publication de l’acte. Le calcul complet poste par poste est détaillé sur la page frais de notaire.
Déduire le mobilier : 1 107 € d’économie
Les meubles laissés par le vendeur ne sont pas soumis aux droits de mutation. Sur un achat à 800 000 €, retirer 15 000 € de mobilier de l’assiette ramène les frais de 60 495 € à 59 389 €, soit 1 107 € de gagné. La liste doit être détaillée, valorisée pièce par pièce à la valeur d’occasion et annexée au compromis puis à l’acte : une surestimation expose à un redressement. Le montant retenu ici est une hypothèse de travail, pas un barème.
Financer un achat à 800 000 €
Les frais d’acquisition ne sont pas couverts par le prêt : la banque finance le bien, pas les taxes. Ils constituent donc l’apport minimal, soit 60 495 € à sortir le jour de la signature. Pour les 800 000 € restants, à 3,2 % nominal et 0,3 % d’assurance :
| Durée | Mensualité | Revenus nets nécessaires | Coût total du crédit |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 4 640 € | 13 256 € | 313 523 € |
| 25 ans | 4 005 € | 11 443 € | 401 497 € |
Les revenus nécessaires correspondent au plafond de 35 % de taux d’effort recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière, sans autre crédit en cours. Pour tenir compte de vos revenus réels et de vos crédits existants : capacité d’emprunt et taux d’endettement.
Le détail des émoluments sur 800 000 €
| Tranche de prix | Taux HT | Émoluments HT |
|---|---|---|
| de 0 € à 6 500 € | 3,87 % | 251,55 € |
| de 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | 167,58 € |
| de 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 5 912,60 € |
| Total HT | — | 6 789,25 € |
| TVA 20 % | — | 1 357,85 € |
| Total TTC | — | 8 147,10 € |
Le barème est dégressif : plus le prix monte, plus la part qui relève de la dernière tranche — 0,799 % au-delà de 60 000 €, le taux le plus faible — devient dominante. À 800 000 €, elle représente 92,5 % du prix, et c’est la seule part sur laquelle le notaire peut consentir une remise.
Questions fréquentes sur un achat à 800 000 €
Quels sont les frais de notaire pour un achat de 800 000 € ?
60 495 € dans l’ancien au taux majoré (7,56 % du prix), 56 400 € au taux standard, 15 667 € dans le neuf. Le détail : 51 348 € de droits et taxes, 8 147 € d’émoluments TTC, 1 000 € de débours.
Quel budget total pour acheter à 800 000 € ?
860 495 €, frais compris. Comme les frais d’acquisition ne sont généralement pas financés par le prêt, ils constituent l’apport minimal : 60 495 € à sortir le jour de la signature.
Quel revenu faut-il pour financer 800 000 € ?
Sur 20 ans à 3,2 % assurance comprise, la mensualité s’élève à 4 640 €, soit environ 13 256 € de revenus nets mensuels pour rester sous les 35 % de taux d’effort. Sur 25 ans, 4 005 € par mois et 11 443 € de revenus.
Méthode
Droits de mutation au taux départemental majoré (6,3185 %) ou standard (5,80665 %) dans l’ancien, taxe de publicité foncière (0,715 %) dans le neuf ; émoluments par tranches au tarif réglementé, TVA à 20 % ; contribution de sécurité immobilière 0,1 % ; débours forfaitaires 1 000 €. La faculté de majoration départementale est ouverte jusqu’au 31/03/2028. Estimation à quelques dizaines d’euros près selon les débours réels du dossier — le décompte du notaire fait foi. Méthode complète.
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