Compromis de vente : les 10 jours de rétractation

Dix jours, et tout le monde croit savoir quand ils commencent. C’est pourtant là que se jouent la plupart des mauvaises surprises : le délai ne part pas de la signature chez le notaire ni de la poignée de main avec l’agent immobilier, et un jour d’erreur suffit à rendre une rétractation tardive — donc inopérante.

Quand le délai commence-t-il exactement ?

Le délai est de 10 jours calendaires, et il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l’acte signé. La date qui compte est celle de la présentation par le facteur, pas celle du retrait au bureau de poste, ni celle de votre lecture. Si l’acte vous est remis en main propre contre décharge, le délai court à partir du lendemain de cette remise.

Calendaires signifie que les week-ends et jours fériés sont comptés dans les dix jours. Une seule souplesse : si le délai s’achève un jour non ouvrable, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant, selon les règles de computation du code de procédure civile auxquelles la fiche officielle renvoie.

Un exemple concret. Lettre recommandée présentée le vendredi 2 octobre. Le délai court du samedi 3 au lundi 12 octobre inclus. Si le dixième jour tombait un dimanche, vous auriez jusqu’au lundi.

La rétractation elle-même se notifie par écrit, avant l’expiration du délai. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception : c’est la date d’envoi qui vous protège, et c’est la preuve que vous produirez en cas de contestation.

Ce délai vaut-il pour tous les achats ?

Non. Il protège l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Un achat de local commercial, un achat par une société de marchand de biens ou l’acquisition d’un terrain nu n’ouvrent pas ce droit — ce dernier cas surprend régulièrement les acheteurs d’un terrain à bâtir vendu seul.

Le vendeur, lui, n’a aucun délai de rétractation. Il est engagé dès la signature de l’avant-contrat. Cette asymétrie est voulue : le délai existe pour protéger le particulier qui s’engage sur l’achat le plus lourd de sa vie, souvent en quelques jours de visite.

Que récupère-t-on si l’on se rétracte ?

Tout. La rétractation n’a pas à être motivée et la somme versée à la signature est rendue intégralement. Aucune pénalité, aucune retenue.

C’est la raison pour laquelle le dépôt de garantie n’est jamais encaissé immédiatement : il est séquestré chez le notaire ou l’agent immobilier titulaire d’une garantie financière, précisément pour rester disponible pendant le délai.

Promesse unilatérale ou compromis : quelle différence ?

Les deux avant-contrats ouvrent le même délai de rétractation, mais ils n’engagent pas de la même façon.

Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : vendeur et acheteur sont réciproquement tenus, et le compromis « vaut vente » sous réserve des conditions suspensives.

La promesse unilatérale n’engage que le vendeur, qui réserve le bien pendant une durée déterminée. L’acquéreur verse en contrepartie une indemnité d’immobilisation — de l’ordre de 5 à 10 % du prix en pratique — qu’il perd s’il renonce en dehors du délai de rétractation et hors jeu des conditions suspensives. Lorsque la promesse dépasse 18 mois, cette indemnité ne peut pas être inférieure à 5 % du prix de vente.

La condition de prêt, la vraie protection après dix jours

Les dix jours sont courts ; l’obtention d’un crédit ne l’est pas. C’est la condition suspensive de prêt qui couvre la période suivante : si le financement n’est pas obtenu dans les conditions inscrites au compromis — montant, durée, taux maximal — la vente est caduque et les sommes versées sont restituées.

Son délai est encadré : au minimum un mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé. En pratique les compromis prévoient plutôt 45 à 60 jours, ce qui correspond au temps réel d’instruction bancaire.

Deux précautions qui font la différence. D’abord, faites inscrire un taux maximal réaliste : une condition rédigée avec un taux inférieur à celui du marché peut être considérée comme volontairement irréalisable, et vous fait perdre le bénéfice de la clause. Ensuite, déposez vos demandes de prêt sans attendre et conservez les refus écrits : c’est ce qui vous sera demandé pour actionner la condition. Notre simulateur de capacité d’emprunt donne l’ordre de grandeur du montant finançable, et celui du taux d’endettement le ratio que la banque regardera en premier.

Et les frais de notaire dans tout ça ?

Ils ne sont dus qu’à la signature de l’acte authentique, pas au compromis. Une rétractation dans les dix jours ne coûte donc rien de ce côté.

Ils comptent en revanche dans le plan de financement dès le départ, parce qu’ils ne sont pratiquement jamais couverts par le prêt : la banque finance le bien, l’apport finance les frais. Chiffrez-les avant de signer avec le simulateur de frais de notaire — l’écart entre l’ancien et le neuf se compte en dizaines de milliers d’euros sur un même prix.